邢成：房地產(chǎn)信托模式再選擇
來源：www.beiwo888.cn 時間：2004-10-28
□中國人民大學信托與基金研究所邢成
房地產(chǎn)信托作為信托業(yè)務的重要業(yè)務門類，在當前信托公司開展的信托業(yè)務中占據(jù)著突出的地位。據(jù)有關資料統(tǒng)計，自2003年至2004年6月，全國信托公司公開發(fā)行的房地產(chǎn)類信托計劃已達 100余個，約占此間信托產(chǎn)品發(fā)行總量的 30 %，共募集資金 130億元左右。此中原因，雖有央行121號文件的影響，但更多的是市場導向和信托公司的市場化選擇。
對信托公司而言，是否開展房地產(chǎn)信托業(yè)務以及業(yè)務規(guī)模的大小，應以市場化原則作為唯一的依據(jù)，即應基于風險性和收益性判斷。而如何開展房地產(chǎn)信托業(yè)務則必須綜合考慮合規(guī)性因素。信托的魅力，就在于其可以利用制度優(yōu)勢和綜合優(yōu)勢將市場性和合規(guī)性二者巧妙而又緊密的揉合在一起。
如果將房地產(chǎn)資金信托簡單分類的話，可按負債關系劃分為債務型信托和權益型信托。前者操作簡便，技術含量低，以前主要在一些結合部做“擦邊”性的業(yè)務，46號文件出臺后該類業(yè)務已成 “雷區(qū)”。如在常規(guī)領域開展此類業(yè)務又與商業(yè)銀行具有強烈的重合性，信托公司劣勢明顯。
顯然，信托公司的優(yōu)勢和特色應在權益性信托業(yè)務方面。
房地產(chǎn)股權投資信托
該類信托是指信托投資公司通過將信托資金以股權投資的方式加以運用，成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者，直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權比例或房地產(chǎn)項目所有權情況，獲得經(jīng)營所得，作為信托投資收益來源。這種融資方式比較接近于國際上流行的房地產(chǎn)投資信托（REITS）。北京國際信托投資公司發(fā)行的“法國歐尚天津第一店資金信托”即是較為成功的案例。北京國投運用所募集信托資金，購買上述商鋪的產(chǎn)權，通過經(jīng)營獲取租金收入，實現(xiàn)信托投資收益。
股權證券化信托
此類信托是指信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者后，并不直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，而是與相關當事人簽訂協(xié)議，約定在一定時間，相關當事人按約定價格（溢價部分為信托投資收益）回購信托投資公司的股權或所有權。
在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)除了實現(xiàn)融資目的外，還能夠提高企業(yè)的信用等級。因為根據(jù)121號文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%，而這30%必須是所有者權益。一般而言，項目公司的所有者權益無非是公積金加注冊資本金，很難達到30%的要求。而通過信托資金的增資擴股，則順利的解決了這一難題，可謂一舉兩得。
混合型信托
混合信托型是指信托公司采取權益信托和債務信托結合的方式介入房地產(chǎn)業(yè)務。信托公司與委托人在信托合同中對信托資金的使用方式加以明確的規(guī)定，受托人按照合同約定的比例，以股權投資和貸款融資的不同方式加以組合運用，具有較強的靈活性。
財產(chǎn)信托模式
財產(chǎn)信托與上述幾種資金信托不同。房地產(chǎn)類財產(chǎn)信托設立的前提，是委托人必須提供業(yè)已存在并具較強變現(xiàn)能力的房地產(chǎn)類信托財產(chǎn)，將之委托給信托投資公司，設立財產(chǎn)信托，委托人取得信托受益權；然后委托人再將信托受益權轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應對價實現(xiàn)融資，或者將受益權抵押進行債務融資。
盡管該信托模式在信托財產(chǎn)評估準確，折價比例合理的前提下，是信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務的首選模式，但在信托財產(chǎn)登記制度和相關納稅規(guī)定尚未配套出臺，以及信托受益權的轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓規(guī)模等相關規(guī)定尚無定論的條件下，開展此類信托業(yè)務還需進一步論證和摸索。
房地產(chǎn)信托作為信托業(yè)務的重要業(yè)務門類，在當前信托公司開展的信托業(yè)務中占據(jù)著突出的地位。據(jù)有關資料統(tǒng)計，自2003年至2004年6月，全國信托公司公開發(fā)行的房地產(chǎn)類信托計劃已達 100余個，約占此間信托產(chǎn)品發(fā)行總量的 30 %，共募集資金 130億元左右。此中原因，雖有央行121號文件的影響，但更多的是市場導向和信托公司的市場化選擇。
對信托公司而言，是否開展房地產(chǎn)信托業(yè)務以及業(yè)務規(guī)模的大小，應以市場化原則作為唯一的依據(jù)，即應基于風險性和收益性判斷。而如何開展房地產(chǎn)信托業(yè)務則必須綜合考慮合規(guī)性因素。信托的魅力，就在于其可以利用制度優(yōu)勢和綜合優(yōu)勢將市場性和合規(guī)性二者巧妙而又緊密的揉合在一起。
如果將房地產(chǎn)資金信托簡單分類的話，可按負債關系劃分為債務型信托和權益型信托。前者操作簡便，技術含量低，以前主要在一些結合部做“擦邊”性的業(yè)務，46號文件出臺后該類業(yè)務已成 “雷區(qū)”。如在常規(guī)領域開展此類業(yè)務又與商業(yè)銀行具有強烈的重合性，信托公司劣勢明顯。
顯然，信托公司的優(yōu)勢和特色應在權益性信托業(yè)務方面。
房地產(chǎn)股權投資信托
該類信托是指信托投資公司通過將信托資金以股權投資的方式加以運用，成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者，直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權比例或房地產(chǎn)項目所有權情況，獲得經(jīng)營所得，作為信托投資收益來源。這種融資方式比較接近于國際上流行的房地產(chǎn)投資信托（REITS）。北京國際信托投資公司發(fā)行的“法國歐尚天津第一店資金信托”即是較為成功的案例。北京國投運用所募集信托資金，購買上述商鋪的產(chǎn)權，通過經(jīng)營獲取租金收入，實現(xiàn)信托投資收益。
股權證券化信托
此類信托是指信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者后，并不直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，而是與相關當事人簽訂協(xié)議，約定在一定時間，相關當事人按約定價格（溢價部分為信托投資收益）回購信托投資公司的股權或所有權。
在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)除了實現(xiàn)融資目的外，還能夠提高企業(yè)的信用等級。因為根據(jù)121號文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%，而這30%必須是所有者權益。一般而言，項目公司的所有者權益無非是公積金加注冊資本金，很難達到30%的要求。而通過信托資金的增資擴股，則順利的解決了這一難題，可謂一舉兩得。
混合型信托
混合信托型是指信托公司采取權益信托和債務信托結合的方式介入房地產(chǎn)業(yè)務。信托公司與委托人在信托合同中對信托資金的使用方式加以明確的規(guī)定，受托人按照合同約定的比例，以股權投資和貸款融資的不同方式加以組合運用，具有較強的靈活性。
財產(chǎn)信托模式
財產(chǎn)信托與上述幾種資金信托不同。房地產(chǎn)類財產(chǎn)信托設立的前提，是委托人必須提供業(yè)已存在并具較強變現(xiàn)能力的房地產(chǎn)類信托財產(chǎn)，將之委托給信托投資公司，設立財產(chǎn)信托，委托人取得信托受益權；然后委托人再將信托受益權轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應對價實現(xiàn)融資，或者將受益權抵押進行債務融資。
盡管該信托模式在信托財產(chǎn)評估準確，折價比例合理的前提下，是信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務的首選模式，但在信托財產(chǎn)登記制度和相關納稅規(guī)定尚未配套出臺，以及信托受益權的轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓規(guī)模等相關規(guī)定尚無定論的條件下，開展此類信托業(yè)務還需進一步論證和摸索。
(xintuo編輯)